空室率の予想が重要なアパート経営

   

アパート経営では空室率を予想することが重要です。なぜなら、毎月の家賃収入が予想を下回ってしまうとローンの返済ができなくなってしまうからです。一括で物件を購入してしまった場合にはこの心配はありませんが、あまり空室率が高いとアパート経営が割りに合わなくなり、売却も検討しなければならない事態になる可能性があります。ローンの返済がなくても築年数が経過したアパートは修繕費も必要になります。維持費に対して収入が少ない場合には、売却をしてしまったほうが総合的にメリットになるかもしれません。ですから、物件の価値を総合的に判断して、空室率を予想し、経営方法を考えることが大切なのです。

将来どうなるかを予想することは難しい

アパート経営において、あらかじめどのくらいの入居者が入り、毎月いくらの収入を得られるのかわかれば簡単です。しかし、将来のことを予想するのは難しく、ローンを払えなくなってしまう人のほとんどは、最初に予想していたよりも収入が下回ってしまうという理由が挙げられます。都心部の人気のエリアや、大学が近くにあるような物件ならそれほど予想は難しくありません。人気のエリアや大学が近くにある物件なら、適切な家賃を設定していれば、ほぼ100パーセントの入居されます。その場合でも、退去者が出た場合に2ヶ月程度期間が空いてしまうということを計算に入れておく必要があります。地方のエリアでは半分以上の部屋が空いているということも珍しくないようです。人口減少が進んでいる時代なので、人気がないエリアではリフォームをして部屋を魅力的にしても、なかなか入居者が獲得できないこともあります。

余裕を持って少し低めに計算をするのがコツ

不動産投資ローンを組んでいる場合には、ローンが返済できなくなるということは絶対に避けなければなりません。なぜなら、強制売却になると物件がかなり安く売られてしまう可能性があるからです。相場が5,000万円の物件なのに3,000万円で売れてしまうということもあります。そうなったら借金を返済しきれず、多額の借金が残ってしまうでしょう。空室率を計算するときには、少し余裕を持って計算をすることがポイントです。80パーセント程度に設定するとよいと言われていますが、地方のエリアではもっと低く見積もっておいたほうがリスクを下げられます。大学や工場が近くにあるので安心していたら、大学などが移転してしまったというケースもあります。将来になにが起こるかはわからないので、あらゆる可能性を考えておくとよいでしょう。